原標(biāo)題：哈爾濱：廣告鋪天蓋地 小區(qū)物業(yè)“生財有道”

央視網(wǎng)消息：如今，在小區(qū)的電梯間、樓道里、外墻面等公共區(qū)域，經(jīng)常能看到各種各樣的廣告。那么，小區(qū)公共區(qū)域能否設(shè)置廣告？廣告收益該歸誰？鋪天蓋地的廣告是否會給業(yè)主的生活帶來什么不便呢？

這是哈爾濱南崗區(qū)的一個居民小區(qū)，小區(qū)大門上的廣告十分顯眼。進(jìn)入小區(qū)，車庫旁、單元樓、電梯口都有廣告。廣告內(nèi)容從餐飲外賣到商場促銷，從網(wǎng)約租車到美容整形，五花八門。記者在哈爾濱道里、香坊這些老城區(qū)看到，一些小區(qū)的單元樓道內(nèi)、電梯里，都貼著各種廣告。

在哈爾濱和諧大道附近的一個居民小區(qū)里，記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)共有46部電梯，每部電梯里都掛有3到4幅廣告海報。初略計算，這個小區(qū)僅電梯廣告就有180多個，而這樣的廣告投放量在哈爾濱并不算多。一家主營小區(qū)廣告的傳媒公司業(yè)務(wù)員告訴記者，僅他們一家公司，就在哈爾濱100多個居民小區(qū)，投放了4000多臺視頻廣告播放器。而電梯內(nèi)的廣告海報，數(shù)目就更多了。

按照《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地以及其他公共場所、公用設(shè)施等，屬于業(yè)主共有。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。然而記者采訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主們并不知道小區(qū)公共區(qū)域的使用情況，更不知道什么時候放的廣告。那么，這些廣告又是如何進(jìn)入小區(qū)的呢？在南崗一居民小區(qū)，記者根據(jù)車輛進(jìn)出閘門上的招商廣告撥通了對方電話。

記者：投(廣告)的話簽合同跟誰簽？

某廣告公司業(yè)務(wù)員：跟我們公司簽，我們每個月給他錢。

記者：給誰錢？

某廣告公司業(yè)務(wù)員：物業(yè)啊。

記者：那些東西不都是公共區(qū)域嗎？

某廣告公司業(yè)務(wù)員：現(xiàn)在物業(yè)都靠這個賺錢，你像電梯里的廣告，業(yè)主分到紅了嗎，其實(shí)這就是物業(yè)的額外收入。

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。那么，物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)立廣告位是否侵權(quán)？小區(qū)廣告收益又有多少呢？一位物業(yè)公司員工給記者提供了一份小區(qū)廣告租賃合同。合同顯示，2016年初，他所在物業(yè)公司以每部電梯年租金3500元的價格，將小區(qū)的十幾部電梯轎廂廣告位發(fā)包給一家廣告公司。

某物業(yè)公司工作人員：首先都是廣告商先找到物業(yè)，物業(yè)這塊大約一部電梯得3000元以上一年。

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)廣告形式很多，包括大型廣告標(biāo)語、海報、燈箱、電梯內(nèi)的框架廣告等。按照刊登的廣告信息，記者來到了哈爾濱市一家主營小區(qū)廣告的傳媒公司。

業(yè)務(wù)員：像電梯海報，咱們本地客戶平均簽約價在150元，一塊海報一周。然后500塊起做，是這么一個基礎(chǔ)的量。

業(yè)務(wù)員告訴記者，在哈爾濱，廣告公司一般和物業(yè)公司簽約，租用小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營廣告，不需要經(jīng)過業(yè)主許可。

某廣告公司業(yè)務(wù)員：物業(yè)那塊，咱們等于把它這些公共區(qū)域租下來了，就不用跟業(yè)主打招呼了。

記者了解到，廣告進(jìn)入社區(qū)，廣告公司都會向物業(yè)公司繳納一定的場地租金，租金根據(jù)小區(qū)地段、居住人數(shù)等分高低。一般情況下，哈爾濱市中檔居民小區(qū)一年正常廣告收入應(yīng)該有幾萬元。

而在一些繁華地段的大型居民區(qū)，廣告收入高達(dá)幾十萬元甚至上百萬元。那么小區(qū)物業(yè)是否會讓業(yè)主清楚公共區(qū)域廣告收入的使用情況呢？

哈爾濱景陽物業(yè)分公司楊經(jīng)理：廣告收入一年可能是十七八萬的樣子，大概是這么多錢。這個錢，目前我們在外圍的主要干道修了大理石板。其實(shí)廣告收支明細(xì)表我們?nèi)ツ晔坏臅r候貼了7天，一周的時間。

而對于物業(yè)公司負(fù)責(zé)人公布了廣告收支明細(xì)表的說法，小區(qū)業(yè)主表示并沒有。

中華全國律師協(xié)會委員鞠文英：按照法律規(guī)定來講，業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種委托與被委托的關(guān)系。作為物業(yè)公司它就是我們大家的管家，作為一個管家，當(dāng)進(jìn)行收益、經(jīng)營的時候，相關(guān)的公共收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共同所有。否則對于全體業(yè)主來講就是一種侵權(quán)行為。

一筆糊涂賬監(jiān)管不到位

那么，根據(jù)物業(yè)管理條例，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，業(yè)主的權(quán)益怎樣才能得到保障？在地處哈爾濱市南崗區(qū)繁華地段的一居民小區(qū)內(nèi)，居民告訴記者，他們是2013年入住的，當(dāng)時電梯間等公共區(qū)域就已被物業(yè)當(dāng)作廣告位租了出去。

哈爾濱景陽物業(yè)分公司楊經(jīng)理：廣告并不是我們景陽物業(yè)接手，我們?nèi)パb的。這是開發(fā)企業(yè)遺留下來的。前期配套就這么來的。

隨后，記者按照小區(qū)電梯內(nèi)的招商廣告，找到了這個小區(qū)電梯廣告的發(fā)布商。廣告公司的業(yè)務(wù)員表示，該小區(qū)的物業(yè)已經(jīng)授權(quán)給他們發(fā)布廣告的發(fā)布權(quán)。而在小區(qū)居住了3年多的業(yè)主表示，至今她也沒弄明白小區(qū)廣告收益的錢用在了哪里。

哈爾濱景陽物業(yè)分公司楊經(jīng)理：我們也是用在大家身上，維修啊，反正我們公司就是這樣的規(guī)定。我們所有的賬目包括合同，不能提供給個體業(yè)主看。

中國律師協(xié)會律師委員鞠文英：作為小區(qū)的業(yè)主也可以要求對收支情況補(bǔ)充、公布、出示相關(guān)的證據(jù)。作為物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)及時按業(yè)主要求，當(dāng)收到業(yè)主質(zhì)疑的時候?qū)⑾嚓P(guān)的票據(jù)提供給業(yè)主進(jìn)行查閱和復(fù)制，甚至有業(yè)主提出質(zhì)疑的時候，還應(yīng)當(dāng)出示相關(guān)票據(jù)的原件以及相關(guān)合同的原件。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。那么，是什么原因?qū)е逻@么多業(yè)主對自己所在小區(qū)的廣告等收益并不知情呢？

中華全國律師協(xié)會委員鞠文英：《物業(yè)管理條例》賦予行政機(jī)關(guān)進(jìn)行的這種處罰，僅僅是5萬到20萬元的處罰力度。這種力度對于一個物業(yè)企業(yè)來講是微不足道的，不足以遏制它的違法行為。應(yīng)當(dāng)提高對物業(yè)管理企業(yè)處罰的力度，加大它的違法成本。同時還應(yīng)引進(jìn)物業(yè)管理體系的誠信體系建設(shè)，這種誠信體系建設(shè)能夠從行業(yè)自律，行業(yè)主管部門的角度對它進(jìn)行降級、降等以及將它驅(qū)逐出行業(yè)的服務(wù)市場。